İcra ve Dava Süreci Işığında Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
- GİRİŞ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması ilkesi, Türk kira hukukunun temel prensiplerinden biridir. Bununla birlikte, kiracının özgür iradesiyle verdiği yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme ve kiralananın tahliyesini talep etme imkânı tanımaktadır. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülmekte olup, uygulamada özellikle icra takibinin türü, itirazın sonuçları ve noter onayının hukuki niteliği bakımından ciddi tereddütler yaşanmaktadır.
Bu çalışmada, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci, mevzuat hükümleri ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda sistematik olarak ele alınmaktadır.
- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir irade beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, kiracı kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla veya dava yoluyla tahliyeyi talep edebilir.
Bu düzenleme yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanabilir niteliktedir.
- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için yazılı olması, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması ve tahliye tarihinin açık ve belirli şekilde gösterilmiş olması gerekmektedir. Bu şartlardan herhangi birinin eksikliği hâlinde, tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye talebinde bulunulamaz.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan, tahliye tarihinin boş bırakıldığı taahhütnameler bakımından Yargıtay, kiracının sonradan doldurulduğunu yazılı delille ispat edememesi hâlinde taahhüdün geçerliliğini kabul etmektedir.
- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN NOTERDE DÜZENLENMESİ VE İLÂM NİTELİĞİ SORUNU
Tahliye taahhütnamesinin noter tarafından düzenlenmesi veya imzasının noter tarafından onaylanması, belgenin geçerliliği için zorunlu değildir. Ancak noter onaylı taahhütnameler, imzaya itirazın önüne geçmesi ve ispat kolaylığı sağlaması bakımından uygulamada tercih edilmektedir.
Bununla birlikte, noterden düzenlenen veya imzası onaylanan tahliye taahhütnameleri, para borcu ikrarını içermediklerinden, İcra ve İflas Kanunu’nun 38. maddesi anlamında ilâm niteliğinde belge değildir. İİK m.38’de ilâm mahiyetindeki belgeler sınırlı olarak sayılmış olup, bu belgelerin ortak özelliği para borcu ikrarı içermeleridir. Tahliye taahhütleri ise yalnızca taşınmazın boşaltılmasına ilişkin bir edim içerdiğinden, ilamlı icra takibine konu edilemez.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da tahliye taahhütnamesine dayanılarak ilamlı icra takibi yapılamayacağı açıkça kabul edilmiştir.
- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI İCRA TAKİBİ
Tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılacak icra takibi, İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddeleri uyarınca ihtarlı ilamsız icra takibi yoluyla yapılır. Bu takipte borçluya gönderilmesi gereken belge tahliye emridir. İcra emri gönderilmesi usule aykırı olup, bu durum icra mahkemesince şikâyet yoluyla denetlenebilir.
Tahliye emrinde borçluya, yedi gün içinde itiraz edebileceği ve on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmediği takdirde zorla çıkarılacağı hususları açıkça bildirilir.
- TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ HÂLİ
Borçlu, tahliye emrine yedi gün içinde itiraz etmezse ve on beş günlük tahliye süresi içinde taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren icra mahkemesine başvurmaksızın doğrudan icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye talep edebilir. Bu yönüyle tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle başlatılan tahliye takiplerinden ayrılmaktadır.
- TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ HÂLİ
Borçlu tarafından süresi içinde tahliye emrine itiraz edilmesi hâlinde takip kendiliğinden durur. İcra müdürünün, itirazın haklı olup olmadığını değerlendirme veya takibin devamına karar verme yetkisi bulunmamaktadır.
Bu durumda kiraya veren, tahliye taahhüdünün niteliğine ve itirazın içeriğine göre icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabileceği gibi, genel mahkemelerde tahliye davası açma yoluna da başvurabilir. Tahliye taahhütnamesinin noter onaylı olması, itiraz üzerine takibin durmasını engellemez.
- TAHLİYE KARARININ İNFAZI VE ÜÇÜNCÜ KİŞİLER
Tahliye sırasında taşınmazda kiracıdan başka bir kişinin bulunması hâlinde, İcra ve İflas Kanunu’nun 276. maddesi uygulanır. Üçüncü kişi, taşınmazı işgalde haklı olduğuna dair resmî bir belge ibraz edemezse derhal tahliye edilir. Ancak üçüncü kişi, icra dosyasına sunulan kira sözleşmesinden önceki bir tarihten beri taşınmazı kullandığını ileri sürer ve bu iddia icra memurunca yapılan tahkikatla doğrulanırsa, tahliye ertelenir ve dosya icra mahkemesine gönderilir.
Kiracının eşi, altsoyu, üstsoyu, iş ortakları ve kiracıya bağlı olarak taşınmazda bulunan kişiler üçüncü kişi sayılmaz.
- ARABULUCULUK ŞARTI
Bir Eylül iki bin yirmi üç tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Ancak tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra yoluyla tahliye talep edilmesi hâlinde arabuluculuk şartı aranmamaktadır.
- SONUÇ
Tahliye taahhütnamesi, kira ilişkilerinde kiraya verene hızlı ve etkili bir tahliye imkânı sunan önemli bir hukuki araçtır. Bununla birlikte, icra takibinin yanlış türde başlatılması, sürelerin kaçırılması veya itiraz sonrası yanlış yargı yoluna başvurulması ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir. Bu sebeple tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreçlerinin, mevzuat ve yerleşik Yargıtay içtihatları doğrultusunda, uzmanlıkla yürütülmesi gerekmektedir.
Avrasya Hukuk Bürosu, tahliye taahhütnamesine dayalı icra ve dava süreçlerinde müvekkillerine etkin ve sonuç odaklı hukuki danışmanlık sunmaktadır.
