- Genel Olarak
Kira ilişkisi, gerek konut gerekse işyeri ihtiyacı bakımından günümüzde bireylerin en temel ihtiyaçları arasında yer almakta olup, toplumun büyük bir bölümünü doğrudan ilgilendiren hukuki bir ilişki niteliğindedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi;
kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı ve sürekli edimli bir sözleşme türüdür. Tarafların karşılıklı edim yükümlülüğü altında bulunması sebebiyle, kira ilişkilerinde uyuşmazlık çıkması uygulamada kaçınılmazdır.
Özellikle son yıllarda Covid-19 pandemisi, yüksek enflasyon, ekonomik dalgalanmalar ve piyasa koşullarındaki ani değişimler, kira uyuşmazlıklarını ciddi ölçüde artırmıştır. Bu süreçte en sık karşılaşılan dava türleri ise kira tespit davaları ile kira bedelinin uyarlanması davaları olmuştur.
- Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından söz konusu olup, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca kira ilişkisi devam ettiği sürece açılabilir.
Her ne kadar kira tespit davası her zaman açılabilse de, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli yalnızca yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır.
2.1. Kira Tespit Davasının Yeni Dönemde Uygulanabilmesi
Mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olabilmesi için;
- Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması,
veya - Aynı süre içinde kiracıya yazılı kira artış bildirimi yapılması
gerekmektedir.
Aksi hâlde tespit edilen kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
2.2. Kira Bedelinin Tespitinde Üç Temel Durum
- a) Sözleşmede Kira Artış Hükmü Bulunması Hâli
Taraflar, kira sözleşmesinde kira artış oranını belirleyebilir. Ancak bu oran, bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE oranını geçemez.
Belirlenen oran TÜFE sınırını aşıyorsa, kiracının hukuki yararı doğar ve beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilir.
- b) Sözleşmede Artış Hükmü Bulunmaması Hâli
Taraflar arasında kira artışına ilişkin herhangi bir düzenleme yoksa, kiraya verenin kira artışı talep edebilmesi için en az 30 gün önceden yazılı bildirimde bulunması gerekir.
Bildirim yapılmışsa, kira bedeli ilgili dönem için TÜFE oranı esas alınarak belirlenir. Bildirim yapılmamışsa, tespit edilen bedel bir sonraki dönem için geçerli olur.
- c) Beş Yılın Dolu Olduğu veya Beş Yıldan Uzun Süreli Kiralar
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yılın dolmasıyla birlikte, artık kira bedeli;
- Emsal kira bedelleri,
- Taşınmazın durumu,
- TÜFE oranları,
- Hakkaniyet ilkesi
esas alınarak hâkim tarafından belirlenir. Bu aşamada hâkim, TÜFE ile bağlı değildir.
2.3. Kira Tespit Davasının Şartları
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Davayı açan tarafın hukuki yararı bulunmalıdır.
- Davayı kiracı veya kiraya veren açabilir.
- Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
Kira bedelinin uyarlanması davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü ilkesine dayanır.
Bu dava, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarıyla sınırlı olmayıp, her türlü kira sözleşmesi için açılabilir.
Uyarlama davalarında hâkim, kira bedelini dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde yeniden belirler.
3.1. Uyarlama Davasının Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Sözleşmeden sonra öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamalıdır.
- Ortaya çıkan durum sözleşme dengesini bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmelidir.
- Borç, henüz ifa edilmemiş olmalı veya ihtirazı kayıtla ifa edilmiş olmalıdır.
Uyarlama talebi, doğrudan fesih talebiyle açılamaz; öncelikle uyarlama, mümkün değilse fesih talep edilebilir.
- Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Temel Farklar
4.1. Uygulama Alanı
- Kira tespit davası: Yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları
- Kira uyarlama davası: Tüm kira sözleşmeleri
4.2. Açılma Sebebi
- Kira tespit davası: Olağan artış mekanizması
- Uyarlama davası: Olağanüstü ve öngörülemez durumlar
4.3. Süre ve Bildirim Şartı
- Kira tespit davası: 30 gün önceden dava veya bildirim şartı
- Uyarlama davası: Her zaman açılabilir, bildirim şartı yoktur
4.4. Hâkimin Değerlendirme Kriteri
- Kira tespiti: TÜFE, emsal, taşınmazın durumu
- Uyarlama: Aşırı ifa güçlüğü ve hakkaniyet
4.5. Geriye Yürüme
- Kira tespit davası: Yeni dönem başından itibaren uygulanabilir
- Uyarlama davası: Kural olarak dava tarihinden itibaren etkilidir
- Sonuç ve Değerlendirme
Kira tespit davası ile kira bedelinin uyarlanması davası, amaçları ve hukuki dayanakları itibarıyla birbirinden tamamen farklı dava türleridir. Yanlış dava türünün seçilmesi, ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu nedenle, somut olayın özelliklerine göre hangi davanın açılması gerektiğinin uzman bir kira hukuku avukatı tarafından değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.
Avrasya Hukuk Bürosu
Avrasya Hukuk Bürosu, kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kira hukukundan doğan tüm uyuşmazlıklarda müvekkillerine etkin ve çözüm odaklı hukuki destek sunmaktadır.
