Kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişkiyi düzenleyen ve uygulamada en sık uyuşmazlık yaşanan hukuk dallarından biridir. Kira bedelinin belirlenmesi, tahliye, kira alacakları ve kira sözleşmesinin sona ermesi gibi konular, hem kiracılar hem de kiraya verenler bakımından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu yazıda, kira hukukundan kaynaklanan başlıca dava türleri ve uyuşmazlık konuları ana hatlarıyla ele alınmaktadır.
- Kira Hukuku ve Kira Sözleşmesi
Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisinden doğan hak ve borçları düzenleyen hukuk dalıdır. Kiraya veren, belirli bir taşınır veya taşınmazı kiracının kullanımına bırakırken; kiracı da bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlenir.
Kira bedeli, kira sözleşmesinin zorunlu unsurudur. Kira bedelinin kararlaştırılmadığı bir sözleşmenin kira sözleşmesi olarak nitelendirilmesi mümkün değildir.
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabi değildir; yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Ancak ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından yazılı kira sözleşmesi yapılması büyük önem taşımaktadır.
- Kira Hukukunun Temel Mevzuatı
Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklara esas olarak Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Bununla birlikte, emredici yasa hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi hükümleri, tarafları kanun gibi bağlar.
Emredici hükümlere aykırı sözleşme hükümleri kesin hükümsüzdür. Ancak kira bedelinin ödeme zamanı veya ödeme şekli gibi emredici olmayan konularda tarafların serbestçe anlaşmaları mümkündür.
- Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Ayrım
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini;
- Konut ve çatılı işyeri kiraları
- Adi kira sözleşmeleri
- Ürün kirası
olmak üzere farklı türlere ayırmıştır.
Konut, oturma amacıyla kiralanan taşınmazları;
çatılı işyeri ise işyeri olarak kullanılan ve üstü kapalı olan taşınmazları ifade eder.
Bu kira türlerine ilişkin hükümler, adi kira sözleşmelerine göre daha sıkı ve kiracıyı koruyucu niteliktedir.
- Kiracının Hak ve Borçları
4.1. Kira Bedelini Ödeme Borcu
Kiracı, kira sözleşmesi gereğince kira bedelini kararlaştırılan şekilde ve sürede ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracı temerrüde düşer.
Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi hâlinde, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
4.2. Kiralananı Kullanma ve Ayıplara İlişkin Haklar
Kiracı, kira bedelini ödemek kaydıyla kiralananı dürüstlük kuralına uygun şekilde kullanabilir. Kiralananda ayıp bulunması hâlinde;
- Ayıbın giderilmesini,
- Kira bedelinde indirim yapılmasını,
- Ayıp ağır ise sözleşmenin feshini,
- Uğranılan zararın tazminini
talep edebilir.
- Kiraya Verenin Hak ve Borçları
5.1. Kiralananı Teslim Etme ve Kullanıma Elverişli Bulundurma Borcu
Kiraya verenin en temel borcu, kiralananı kararlaştırılan tarihte ve sözleşmeye uygun şekilde teslim etmektir. Teslim borcunun yerine getirilmemesi hâlinde kiraya veren temerrüde düşer.
Kiraya veren, kiralananı kira süresi boyunca kullanıma elverişli halde bulundurmakla da yükümlüdür.
5.2. Ayıplardan ve Zapta Karşı Sorumluluk
Kiraya veren, teslim anındaki ve sonradan ortaya çıkan ayıplardan sorumludur. Ayrıca üçüncü kişilerin kiralanan üzerindeki hak iddialarına karşı da kiracıyı korumakla yükümlüdür.
- Kira Hukukundan Kaynaklanan Başlıca Uyuşmazlıklar
Kira hukukunun konusuna giren başlıca uyuşmazlıklar şunlardır:
- Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması
- Kira sözleşmesinin feshi
- Tahliye davaları
- Kira alacağı ve kira fark alacağı davaları
- Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
- Ayıplı kiralanandan doğan davalar
- Depozito (güvence bedeli) uyuşmazlıkları
- Aile konutu nedeniyle doğan uyuşmazlıklar
- Alt kira ilişkileri
- Kira uyarlama davaları
- Tahliye Davaları
7.1. Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin sona ermesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda ve üç ay önceden bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
7.2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren icra yoluyla ödeme emri gönderebilir. Otuz günlük ödeme süresinde borç ödenmezse tahliye talep edilebilir.
7.3. Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Kiracı, taşınmazı teslim aldıktan sonra yazılı tahliye taahhüdü vermişse, kiraya veren bu taahhüde dayanarak icra veya dava yoluyla tahliye isteyebilir.
- Depozito (Güvence Bedeli) Uyuşmazlıkları
Kiraya veren, en fazla üç aylık kira bedeli tutarında depozito talep edebilir. Bu sınırı aşan düzenlemeler kesin hükümsüzdür.
Depozito, banka nezdinde muhafaza edilir ve ancak tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararıyla iade edilebilir.
- Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülür. Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
- Kira Hukuku Avukatı ile Çalışmanın Önemi
Kira hukuku uyuşmazlıkları, teknik ayrıntılar ve süreler bakımından son derece karmaşıktır. Yanlış veya geç yapılan işlemler ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle kira ilişkilerinde ve dava süreçlerinde uzman bir kira hukuku avukatıyla çalışılması büyük önem taşımaktadır.
- Avrasya Hukuk Bürosu’nun Hizmetleri
Avrasya Hukuk Bürosu, kira hukukuna ilişkin;
- Tahliye davaları
- Kira alacağı ve kira tespit davaları
- Kira uyarlama davaları
- Kira sözleşmesi hazırlanması
- Gayrimenkul kiralama danışmanlığı
- Depozito, stopaj, KDV ve damga vergisi uyuşmazlıkları
konularında müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır.
