- Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kavramlarına ilişkin açık bir tanım yapılmamıştır. Bu kavramların içeriği Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşler doğrultusunda şekillenmiştir.
Konut, kişilerin sürekli yaşama amacıyla kullandıkları, barınma, yeme-içme ve özel hayatlarını sürdürdükleri taşınmaz yapılardır. Konutun, toprakla sağlam ve sürekli bir bağlantı içerisinde olması gerekir. Bu nedenle çadır, baraka gibi geçici yapılar ile karavan gibi taşınabilir araçlar konut sayılmaz.
Konutun mutlaka klasik bir daire şeklinde olması şart değildir. Kiralanan yerin banyosu, mutfağı veya yapı kullanma izninin bulunmaması konut niteliğini ortadan kaldırmaz. Ancak yalnızca tek başına bir mutfak, banyo veya hobi odası konut teşkil etmez.
- Çatılı İşyeri Kavramı
Çatılı işyeri, ticari, sınai veya tarımsal bir faaliyetin yürütüldüğü ve bir mesleğin icra edildiği üstü kapalı yapılardır. Kanun koyucu “çatılı” ifadesiyle, işyerinin mutlaka üstünün kapalı olması gerektiğini özellikle vurgulamıştır.
Bu nedenle üstü açık otoparklar, açık alanlar veya yalnızca hobi amacıyla kullanılan mekânlar çatılı işyeri sayılmaz. Aynı şekilde yalnızca eşya depolamak amacıyla kullanılan yerler de çatılı işyeri kapsamında değerlendirilmez ve bu tür kiralamalara genel kira hükümleri uygulanır.
- TBK m. 339 Kapsamında Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bu taşınmazlarla birlikte kiracıya bırakılan eşyalar hakkında da uygulanır. Eşyalı olarak kiralanan dairelerde eşyaya ilişkin uyuşmazlıklar da bu kapsamda değerlendirilir.
Ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiralanması hâlinde konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler uygulanmaz. Yazlık, otel odası, motel ve pansiyon gibi taşınmazlar bu kapsamdadır. Altı aydan uzun süreli kiralamalarda ise TBK m. 339 ve devamı hükümleri uygulanır.
- Konut Kiralarında Depozito (Güvence Bedeli) Zorunlu mudur?
Depozito, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını güvence altına almak amacıyla kiraya verene verdiği teminattır. Güvence bedeli Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde düzenlenmiştir.
Depozito verilmesi kanunen zorunlu değildir. Güvence bedeli, kiracının kanundan doğan bir borcu değil, sözleşmeden kaynaklanan bir yükümlülüktür. Taraflar depozito alınmaması konusunda serbestçe anlaşabilir. Ancak kiraya verenin depozito talep etmesine hukuki bir engel bulunmamaktadır.
- Depozito Bedelinin Miktarı ve Hukuki Sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılabilecek depozito bedeli, en fazla üç aylık kira bedeli ile sınırlıdır. Bu sınır emredici niteliktedir.
Kiracıdan üç aylık kira bedelini aşan bir güvence bedeli alınması hâlinde, fazla kısım geçersiz olur ve depozito bedeli hâkim tarafından üç aylık kira bedeli olarak belirlenir. Güvence bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılabilir; ancak bu durumda da üç aylık kira bedeli sınırı aşılmamalıdır.
- Depozito Nasıl Muhafaza Edilir?
Güvence bedeli yalnızca para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılabilir. Rehin, kefalet veya başka bir ayni teminat depozito yerine geçmez.
Para olarak kararlaştırılan depozito, kiracının tek başına çekemeyeceği şekilde vadeli bir banka hesabına yatırılır. Kıymetli evrak ise bankaya depo edilir. Bu nedenle depozitonun elden ödenmesi veya elden alınması hukuka aykırıdır.
Banka, depozitoyu ancak tarafların birlikte rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi sonucunda veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak iade edebilir.
- Depozitodan Kesinti Yapılamayacak Haller
Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı teslim aldığı hâliyle geri vermekle yükümlüdür. Ancak kiracı, sözleşmeye uygun kullanım sonucu meydana gelen olağan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir.
Bu nedenle olağan kullanım nedeniyle oluşan bozulmalar ve eskimeler gerekçe gösterilerek depozitodan kesinti yapılması hukuka aykırıdır.
- Sonuç
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, kiracıyı korumaya yönelik emredici düzenlemeler içermektedir. Özellikle depozito uygulamasında yapılan hatalar, hem kiracı hem de kiraya veren açısından ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve kira ilişkisi sürecinde hukuka uygun hareket edilmesi, ileride yaşanabilecek hak kayıplarının önüne geçecektir.
Avrasya Hukuk Bürosu, konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.
