Tapu iptali ve tescil davası; tapu sicilinde yer alan bir kaydın hukuki sebebinin geçersiz, eksik veya hukuka aykırı olması hâlinde açılan, taşınmaz mülkiyetine doğrudan etki eden dava türüdür.
Uygulamada en sık yapılan hata; her tapu uyuşmazlığının tek bir dava türüyle çözülebileceğinin düşünülmesidir. Oysa tapu iptal ve tescil davaları, sebebe bağlı davalardır. Yanlış sebebe dayanılarak açılan dava, haklı olunsa dahi kaybedilebilir.
Avrasya Hukuk Bürosu olarak, dava açılmadan önce mutlaka şu soruyu sorarız:
“Tapu kaydı neden hukuka aykırı hâle gelmiştir?”
Bu sorunun cevabı, davanın kaderini belirler.
Aşağıda, uygulamada en sık karşılaşılan tapu iptal ve tescil sebepleri, Yargıtay içtihatları ve dava pratiği ışığında özetlenmiştir.
- Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil
Muris muvazaası; miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışlamak istediği hâlde, tapuda satış veya başka bir ivazlı işlem gibi göstermesi durumudur.
Ancak önemle vurgulamak gerekir ki:
Her düşük bedelli satış veya bedelsiz devir muris muvazaası değildir.
Bir muris muvazaası davasında;
- miras bırakanın mal kaçırma kastı,
- işlemde gizli bağış iradesi,
- mirasçıları aldatma amacı
her türlü şüpheden uzak şekilde ispatlanmalıdır.
Avrasya Hukuk Bürosu’nun dava pratiğinde en sık reddedilen muris muvazaası davaları, tenkis davası ile karıştırılan dosyalardır.
- Hatalı Kadastro Tespiti Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil
Kadastro çalışmalarında yapılan;
- sınır,
- yüzölçümü,
- malik
hataları, tapu sicilinin gerçeği yansıtmamasına neden olabilir.
Bu tür davalarda dikkat edilmesi gereken en kritik husus:
- kadastro tutanakları,
- ilk tespit belgeleri,
- kesinleşme tarihleridir.
Kadastroya dayalı tapu iptal davaları, çoğu zaman Hazine’ye karşı açılır ve yüksek teknik bilgi gerektirir.
- Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması
Vekilin, kendisine verilen yetkiyi;
- temsil olunanın menfaatine aykırı,
- kişisel çıkar amacıyla
kullanması hâlinde tapu iptali gündeme gelebilir.
Ancak burada kritik ayrım şudur:
Taşınmazı devralan üçüncü kişi iyi niyetli mi?
Eğer üçüncü kişi iyi niyetliyse, tapu iptali mümkün olmayabilir; zarar gören taraf için tazminat yolu doğar.
Bu nedenle vekâlet davaları, yanlış dava türü seçildiğinde en sık kaybedilen dosyalar arasındadır.
- Hatalı Veraset İlamına Dayalı Tapu İptali
Veraset ilamında;
- mirasçı eksikliği,
- pay oranı hatası,
- gizlenen miras
bulunması hâlinde bu ilama dayanılarak yapılan tapu işlemleri de hukuka aykırı hâle gelir.
Bu tür davalarda önce veraset ilamının iptali veya düzeltilmesi, ardından tapu iptali yoluna gidilmesi gerekir.
- Hazineye Karşı Tapu İptali ve Tescil
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlar üzerinde yapılan hukuka aykırı tescillerde Hazine taraf olur.
Bu davalar;
- mera,
- orman,
- kıyı
gibi özel statülü taşınmazları da kapsayabilir ve uzmanlık gerektirir.
- Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali
Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri, çoğu zaman muris muvazaası ile karıştırılır.
Ancak bakım yükümlülüğü yerine getirilmemişse veya sözleşme şekil şartlarına aykırıysa, tapu iptali gündeme gelir.
- Hile Nedeniyle Tapu İptali
Hile; karşı tarafın iradesini sakatlayan ağır bir aldatmadır.
Bu davalarda:
- hilenin somut delillerle ispatı şarttır,
- yalnızca “kandırıldım” beyanı yeterli değildir.
- İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptali
“Emaneten devrettim” iddiaları hukuken inançlı işlem olarak değerlendirilir.
Ancak Yargıtay uygulamasında:
- yazılı delil veya delil başlangıcı yoksa,
- yalnızca tanık beyanına dayanılıyorsa
bu davalar çoğunlukla reddedilmektedir.
- Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali
Türk Medeni Kanunu m.194 gereği;
- eşin açık rızası olmadan
aile konutunun devri veya ipoteği mümkün değildir.
Bu rıza yoksa tapu iptali gündeme gelir.
- Alım (Önalım) Hakkına Dayalı Tapu İptali
Sözleşmeden veya kanundan doğan alım hakkının ihlali hâlinde, taşınmazın hak sahibi adına tescili talep edilebilir.
- İpotek Nedeniyle Tapu İptali
Geçersiz borç ilişkisine dayanan veya yolsuz tescil edilen ipotekler için tapu iptali ve terkin davası açılabilir.
- Zilyetliğe Dayalı Tapu İptali
Tapusuz taşınmazlarda;
- 20 yıl malik sıfatıyla kesintisiz zilyetlik
şartlarının varlığı hâlinde tescil talep edilebilir.
AVRASYA HUKUK BÜROSU YAKLAŞIMI
Tapu iptal ve tescil davalarında haklı olmak yetmez. Doğru sebep, doğru dava türü ve doğru ispat stratejisi gerekir.
Avrasya Hukuk Bürosu olarak ilkemiz şudur:
“Tapu davaları, davadan önce kazanılır veya kaybedilir.”
